המקרקעין באיו"ש אינם רשומים בלשכת המקרקעין ולכן זכות המחזיק אינה קניינית

מי הוא הגורם המוסמך לאשר שאדם או תאגיד רכש זכויות בנכס, שעה שאין מדובר במקרקעין מוסדרים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין, אלא נכס שהמינהל האזרחי באזור יהודה ושומרון (הממונה על הרכוש הנטוש הממשלתי) מעניק הרשאה לתכנון לגוף מיישב, ובמקרה דנן ההסתדרות הציונית העולמית (מתן "אישור זכויות")? בתוך כך זכותו של מי גוברת בתחרות זכויות בין שני רוכשים?

אלה השאלות העיקריות המתעוררות בבקשה שלפני, בה עותרת חברת ס.א.פ.י אחזקות בע"מ להלן " המבקשת" או " ס.א.פ.י.") להורות על ביטול החרגת צו הכינוס שניתן ביום 20.7.09 ביחס למגרש 701 במתחם בתל ציון - אביר יעקב איו"ש (להלן: " מגרש 701").

עיקרי הבקשה

1.         המבקשת, לטענתה, היא בעלת הזכויות במגרש 701 על פי תוכנית 242/3 בתל ציון אביר יעקב יו"ש, ולא חברת תל ציון שירותי בניה וניהול בע"מ (בפירוק) (להלן: " החברה").

לבנק ירושלים בע"מ (להלן: " הבנק") אין כל אישור על בעלות או חכירה או זכות כלשהי אחרת של החברה החייבת במגרש 701.

כן אין לחברה החייבת יותר ממה שהיה לה, ואין לבנק שיעבוד על יותר ממה שהיה לה.  לכן ברור כי המבקשת היא בעלת הזכויות ולכן יש ליתן צו כמבוקש.

לטענתה, רכשה המבקשת את מגרש 701 על פי הסכם מיום 17.9.09 מחברת תל ציון מרכזים מסחריים בע"מ (להלן: " מרכזים מסחריים"). עובר לרכישה, הוצג למבקשת מסמך של המנהל האזרחי איו"ש ולפיו רישום הזכויות בנכס מבוצע בהסתדרות הציונית, וכן אישור של ההסתדרות הציונית לפיו מגרש 701 נקי משיעבודים והמגרש מיוחס לחברה המוכרת למבקשת, חברת תל ציון מרכזים מסחריים בע"מ. כן הוצג למבקשת לטענתה, אישור של ההסתדרות הציונית ולפיו במגרש 701 אין שיעבודים ו לא נרשמו זכויות על שם החברה החייבת.

המבקשת צירפה לבקשה אישור זכויות של ההסתדרות הציונית העולמית מיום 11.11.09, ולפיו המבקשת רשומה כבעלת זכויות בר הרשות במגרש 701 ואין על המגרש שיעבודים! זאת לאחר שנחתם רישיון יזם חיצוני בין המבקשת להסתדרות הציונית.

החברה (החייבת) לא יכולה היתה לשעבד לטובת הבנק את הזכויות במגרש 701 שכן לא היו לחברה החייבת זכויות במגרש 701. הבנק לא בדק את זכויות החברה החייבת במגרש 701, ובית המשפט הוטעה כאשר נעתר למנות כונס נכסים על מגרש שלחברה החייבת אין בו זכויות.

מרכזים מסחריים הגישה תביעה כנגד הבנק (ת.א. 3436/09) בבית המשפט המחוזי בירושלים באוגוסט, לפני שלמבקשת הוצע מגרש 701 ולפני שנחתם הסכם הרכישה על ידי המבקשת, ושם נטען על ידי החברה כי לחברה החייבת אין זכויות במגרש 701.

הבנק שהיה הנתבע בתביעה חייב היה לבדוק הטענות, לרשום שיעבוד ו/או אפילו עיקול על מגרש 701.

הבנק לא עשה דבר, וכך הביא על עצמו את המצב בו הוא נמצא, גם כשהתריעו בפניו על העדר שיעבוד תקף, לא מנע את המצב בו המבקשת רכשה את כל הזכויות והיא בעלת כל הזכויות במגרש 701.

טיעוני הכונס והבנק

2.         המבקשת אינה בעלת זכויות במגרש 701, ומרכזים מסחריים, מעולם לא היתה בעלת הזכויות במגרש 701, ומכאן שלא היתה רשאית למוכרו למבקשת. לא הוצג כל מסמך לפיו החברה שבפירוק הינה או היתה בעלת הזכויות במגרש, ואם זו עשתה כן, הרי מכרה נכס שאינו שייך לה.

ביום 12.5.98 נחתם בין הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש ביהודה ושומרון לבין ההסתדרות הציונית העולמית הסכם בו קיבלה ההסתדרות הציונית מאת הממונה הרשאה לתכנון של שטחי המגורים בתל ציון בלבד המכונים: " המשבצת". כלומר, לא זאת בלבד שהזכויות בשטחים הציבוריים לא הועברו להסתדרות הציונית אלא שהסתדרות הציונית לא קיבלה אפילו הרשאה לתכנון ביחס למגרשים אלה.

לפיכך ההסתדרות הציונית איננה רשאית ולא היתה מוסמכת לבצע כל עסקה ו/או העברה באשר למגרש 701 ובוודאי שלא ליתן אישור זכות בר רשות באשר למגרש זה.

על מנת להוכיח כי רישום הזכויות של מגרש 701 מבוצע בהסתדרות הציונית, צירפה המבקשת לבקשתה אישור המינהל (נספח ב') בו מצוין כי הרישום המתייחס לכלל "המשבצת" של ישוב תל ציון מתנהל בהסתדרות הציונית. אלא שנספח ב' עליו מסתמכת המבקשת, עניינו רישום שטחי המגורים בלבד שהם מהווים כלל המשבצת ואילו מגרש 701 שהינו שטח מסחרי הוצא מראש מ"המשבצת" ומכלל הנכסים שהועברו להסתדרות לצורך הרשאה לתכנון.

ניהול ורישום הנכסים המסחריים של תל ציון אינם מתנהלים על ידי ההסתדרות הציונית אלא על ידי המינהל האזרחי באיו"ש. לפיכך לא היתה ההסתדרות הציונית רשאית לבצע כל העברה במגרש 701, וגם אישור הזכויות אשר צורף ע"י המבקשת אין בו בכדי להוכיח את בעלותה של המבקשת בנכס. משלא הומצא אישור המינהל האזרחי באשר לבעלות בנכס אין למבקשת כל הוכחה כי הינה בעלת הזכות בנכס.

הכונס והבנק טוענים כי הסכמי השכירות אשר נחתמו ביחס למגרש 701 נחתמו בין החברה לבין השוכרים ובכל החוזים הללו צוין מפורשות כי חברת תל ציון שירותי בניה וניהול בע"מ הינה בעלת הזכויות במגרש.